Бессрочный договор аренды по ст. 610 ГК РФ: как расторгнуть и за сколько предупредить

Коротко: Договор считается заключённым на неопределённый срок, если срок аренды в нём не указан (п. 2 ст. 610 ГК). Бессрочным становится и срочный договор, если срок закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением без возражений арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Если в договоре есть дата окончания или срок в месяцах и он ещё не истёк, договор срочный, и правила ст. 610 к нему не подходят.

Откройте раздел договора о сроке. Срок по закону задают календарной датой, периодом времени (днями, месяцами, годами) или событием, которое неизбежно наступит (ст. 190 ГК). Если в договоре ничего из этого нет, срок аренды не определён. Так бывает, когда договор „вступает в силу с момента подписания" и дальше о сроке ничего не сказано. Похожая ситуация с формулировкой „действует до полного исполнения сторонами обязательств": исполнение обязательств не относится к событиям, которые наступят неизбежно, поэтому по буквальному смыслу ст. 190 ГК срок аренды такой фразой не задан.

Вторая частая ситуация - договор на 11 месяцев, срок которого давно прошёл. Если арендатор остался в помещении, продолжает платить, а арендодатель не возражал, договор возобновился на тех же условиях, но уже на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК). Из такого договора выходят по ст. 610, как из договора, где срока не было с самого начала.

Ваша ситуация	Что это значит	Что делать
В договоре нет ни даты окончания, ни срока	договор на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК)	предупредить другую сторону за три месяца, а если арендуете движимое имущество, за месяц
Написано „действует до полного исполнения обязательств"	по буквальному смыслу ст. 190 ГК срок аренды такой фразой не определён	исходить из того, что договор бессрочный, а формулировку показать юристу
Договор на 11 месяцев закончился, вы остались, арендодатель не возражал	договор возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК)	выходить по ст. 610 с уведомлением за три месяца
В договоре есть дата окончания, и она ещё не наступила	договор срочный	выйти раньше можно по условиям договора, по соглашению сторон или через суд
Есть условие, что договор сам продлевается на тот же срок	всё зависит от формулировки	показать договор юристу до отправки уведомления
В бессрочном договоре назван свой срок предупреждения	действует срок из договора (абз. 3 п. 2 ст. 610 ГК)	считать по договору

Не путайте аренду помещения и наём квартиры. Если квартиру снимает гражданин, это договор найма: без указания срока он считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК), а наниматель расторгает его, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Если же квартиру для сотрудников снимает компания, это аренда (п. 2 ст. 671 ГК), и к ней применяется ст. 610.

Главное: договор бессрочный, если срок аренды в нём не указан или если срочный договор закончился, а арендатор остался без возражений арендодателя. Договор с датой окончания, которая ещё не наступила, - срочный, и ст. 610 к нему не относится. Условия об автопродлении и формулировку „до исполнения обязательств" лучше проверить до отправки уведомления.

Коротко: За три месяца, если вы арендуете недвижимость: помещение, здание, склад. За один месяц, если это оборудование, автомобиль или другое движимое имущество. Договор может назначить другой срок, и тогда действует он (абз. 3 п. 2 ст. 610 ГК).

Сама норма:

„Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок" (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Простыми словами: из бессрочной аренды может выйти и арендатор, и арендодатель. Согласие другой стороны не нужно, суд не нужен, называть причину закон не требует, потому что право дано „в любое время". Нужно только предупредить другую сторону заранее, и договор прекратится, когда пройдёт срок предупреждения.

Почему не сразу. Обычно при одностороннем отказе договор прекращается в момент, когда другая сторона получила уведомление, но закон может установить другой момент (п. 1 ст. 450.1 ГК). Для бессрочной аренды он это сделал: договор продолжает действовать весь срок предупреждения. За это время арендатор ищет новое помещение и вывозит имущество, а арендодатель ищет нового арендатора.

Что арендуете	Срок предупреждения, если договор молчит	Норма
Нежилое помещение, офис, склад, здание	3 месяца	п. 2 ст. 610, п. 1 ст. 130 ГК
Квартира, которую компания снимает для сотрудников	3 месяца	п. 2 ст. 610, п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 671 ГК
Оборудование, автомобиль, спецтехника	1 месяц	п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 130, ст. 625 ГК
Любое имущество, если в договоре свой срок предупреждения	срок из договора	абз. 3 п. 2 ст. 610 ГК

Жилые и нежилые помещения закон относит к недвижимости, если их границы описаны при кадастровом учёте (п. 1 ст. 130 ГК). Машины, станки, оборудование - движимое имущество (п. 2 ст. 130 ГК). Общие правила об аренде, в том числе ст. 610, действуют и для аренды транспорта, если специальные нормы о ней не говорят иное (ст. 625 ГК).

Свой срок предупреждения договор может сделать и короче трёх месяцев, и длиннее: закон разрешает „иной срок" и рамок для него не называет. Если договор назначил срок только для одной стороны, например „арендатор предупреждает за два месяца", для другой стороны остаётся срок из закона.

Главное: из бессрочной аренды недвижимости выходят с предупреждением за три месяца, из аренды движимого имущества - за месяц. Согласие другой стороны и суд для этого не нужны. Если договор назначил свой срок предупреждения, действует он.

Коротко: Сверьтесь с договором, напишите уведомление об отказе со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК и отправьте его так, чтобы можно было доказать доставку. Посчитайте последний день договора и до него платите аренду. В этот день верните помещение по акту и закройте расчёты.

1. Перечитайте договор. Ищите четыре вещи: срок, свой срок предупреждения, адреса и способы для уведомлений, условия о возврате помещения и обеспечительном платеже. Если договор требует направлять уведомления только по указанному в нём адресу или только определённым способом, уведомление по другому адресу или другим способом могут не засчитать (п. 64 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
2. Составьте уведомление. В нём нужны: кто отказывается и кому адресовано, номер и дата договора, адрес помещения, прямая фраза „отказываемся от договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ" и момент прекращения. Вместо конкретной даты надёжнее написать „договор прекращается по истечении трёх месяцев со дня получения настоящего уведомления": так ошибка в счёте не создаст спор о дате. Добавьте предложение согласовать день передачи помещения по акту и реквизиты для возврата обеспечительного платежа. Подписывает директор, ИП или представитель по доверенности.
3. Отправьте так, чтобы доставку можно было доказать. Доказать, что уведомление отправлено и доставлено, должен тот, кто его отправил (п. 67 постановления Пленума ВС № 25). Компании и ИП пишут на адрес из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и на адрес, который они сами указали, например в договоре: риск неполучения писем по этим адресам лежит на получателе (п. 63 того же постановления). Надёжные способы - вручить под подпись с датой и расшифровкой на вашем экземпляре, отправить ценное письмо с описью вложения или использовать способ, который прямо назван в договоре.
4. Зафиксируйте дату получения. Сохраните опись, квитанцию и трек-номер, а потом распечатайте отчёт об отслеживании с датой вручения. Срок предупреждения идёт от дня доставки (п. 1 ст. 165.1 ГК), поэтому день отправки для счёта не подходит.
5. Платите аренду до конца срока. Пока срок предупреждения не истёк, договор действует, и арендатор обязан вносить плату (п. 1 ст. 614 ГК). Можно освободить помещение раньше, но платить придётся до последнего дня договора, если арендодатель письменно не согласится отпустить вас раньше.
6. Верните помещение по акту. Когда договор прекратился, арендатор возвращает помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа (ст. 622 ГК). Если вернуть его с опозданием, арендодатель вправе потребовать аренду за всё время просрочки, а если она не покрывает его убытки, то и убытки (ст. 622 ГК). Акт возврата с датой, подписями и описанием состояния помещения закрывает этот вопрос.
7. Закройте расчёты. Сверьте платежи актом сверки на последний день договора. Если арендодатель тянет с возвратом депозита, порядок действий разобран в статье „Арендодатель не возвращает обеспечительный платёж". Спор о деньгах между компаниями начинают с письменной претензии, о ней - в статье „Досудебная претензия контрагенту".

Если арендодатель сам выходит из договора, шаги те же, только в зеркальном виде: уведомление арендатору по адресу из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и из договора, счёт срока от дня доставки, приём помещения по акту в последний день.

Главное: уведомление об отказе должно прямо ссылаться на п. 2 ст. 610 ГК и уйти так, чтобы вы могли доказать доставку: под подпись, ценным письмом с описью или способом из договора. До конца срока предупреждения аренду платят. В последний день договора помещение возвращают по акту.

Коротко: Отсчёт начинается на следующий день после того, как другая сторона получила уведомление (ст. 191, п. 1 ст. 165.1 ГК). Срок в месяцах истекает в то же число последнего месяца (п. 3 ст. 192 ГК). Если такого числа в месяце нет, срок кончается в последний день месяца, а если последний день выпал на нерабочий, днём окончания считается ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК).

1. Найдите день получения. Это дата вручения под подпись или дата вручения письма из отчёта Почты.
2. Начните со следующего дня (ст. 191 ГК).
3. Найдите то же число через три месяца (п. 3 ст. 192 ГК). Считают именно месяцы, а не 90 дней: в разные месяцы получается разное количество дней.
4. Проверьте конец месяца и выходные. Если в последнем месяце нет нужного числа, срок кончается в последний день этого месяца (п. 3 ст. 192 ГК). Если последний день выпал на выходной или праздник, днём окончания станет ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК).

Допустим, арендодатель получил уведомление арендатора под подпись 14 марта. Первый день срока - 15 марта, три месяца истекают 14 июня. Если 14 июня рабочий день, это последний день договора: по него включительно начисляется аренда, и на этот день удобно назначить подписание акта возврата.

Второй пример: уведомление вручено 30 ноября. Три месяца должны истечь 30 февраля, но такого числа нет, поэтому последний день срока - 28 февраля, а в високосный год 29 февраля (п. 3 ст. 192 ГК). Если этот день выпал на субботу или воскресенье, днём окончания станет ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК).

Если получатель не забрал письмо и его вернули по истечении срока хранения, уведомление всё равно считается доставленным, а отказ от договора состоявшимся (п. 1 ст. 165.1 ГК, п. 67 постановления Пленума ВС № 25). Точный день доставки для такого случая закон не называет. Чтобы не спорить о дате, считайте три месяца от самой поздней из возможных дат - дня, когда письмо отправили обратно.

Главное: три месяца считают от дня получения уведомления, начиная со следующего дня, и заканчивают в то же число третьего месяца. Месяцы не заменяют девяноста днями. Срок, который кончается в выходной, переносится на ближайший следующий рабочий день.

Коротко: Для движимого имущества срок предупреждения - один месяц, если договор не установил другой (п. 2 ст. 610 ГК). Порядок тот же, что с помещением: уведомление, счёт от дня доставки, возврат по акту. Общие правила об аренде действуют и для аренды транспорта, если специальные нормы не говорят иное (ст. 625 ГК).

Месяц считают по тем же правилам: со следующего дня после получения уведомления до того же числа следующего месяца (ст. 191, п. 3 ст. 192 ГК). Допустим, арендодатель спецтехники получил уведомление 31 января. Срок начинается 1 февраля и должен истечь 31 февраля, но такого числа нет, поэтому последний день - 28 февраля, а в високосный год 29 февраля (п. 3 ст. 192 ГК). Если этот день выходной, днём окончания станет ближайший следующий рабочий день (ст. 193 ГК).

При возврате техники акт нужен так же, как при возврате помещения: в нём фиксируют комплектность, пробег или моточасы и видимые повреждения. Если вернуть технику позже последнего дня договора, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК).

Не путайте аренду и прокат. Прокат - это когда компания, которая постоянно сдаёт вещи в аренду как бизнес, выдаёт движимое имущество, как правило, для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК). Такой договор заключают на срок до одного года, бессрочным он не становится, а арендатор может отказаться от него, письменно предупредив арендодателя не менее чем за десять дней (ст. 627 ГК).

Главное: из бессрочной аренды оборудования, техники или машины выходят с предупреждением за месяц, если договор не назначил другой срок. Месяц считают от дня доставки уведомления до того же числа следующего месяца. Прокат живёт по своим правилам: там десять дней.

Не уверены, бессрочный ли у вас договор и с какой даты он прекратится? Юрист Роман посмотрит договор и уведомление и посчитает срок: позвоните +7 (924) 077-91-34 или напишите в Telegram. Споры об аренде помещений входят в его работу по арбитражным спорам.

Коротко: Если договор действительно бессрочный, отказ арендодателя по ст. 610 ГК не нужно ни принимать, ни подписывать: договор прекратится, когда истечёт срок предупреждения. Проверьте, бессрочный ли договор, нет ли в нём своего срока предупреждения и когда вы получили уведомление. Потом спланируйте выезд к последнему дню договора.

Что проверить в первую очередь:

• Срок договора. Если договор срочный и срок не истёк, ст. 610 к нему не относится. Раньше срока арендодатель может выйти из такого договора, только если это право дал ему договор (п. 1 ст. 450.1 ГК), по соглашению с вами (п. 1 ст. 450 ГК) или через суд при нарушениях арендатора, и перед иском он обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Не путайте отказ по ст. 610 и досрочное расторжение через суд по ст. 619: второе требует нарушения со стороны арендатора и решения суда.
• Срок предупреждения. Если договор молчит, для помещения это три месяца. Если в уведомлении написано „освободить через месяц", законный срок от этого не становится короче: по п. 2 ст. 610 ГК договор прекращается не раньше, чем через три месяца после получения уведомления, если договор не установил другой срок.
• Кто отправил. Если помещение продали, договор аренды продолжает действовать (п. 1 ст. 617 ГК), и арендодателем становится новый собственник. Он тоже вправе отказаться от бессрочного договора по ст. 610. Проверьте по выписке из ЕГРН, что уведомление прислал собственник или его представитель.
• Дата получения. Запишите её и посчитайте последний день договора по правилам из раздела выше.

Дальше действуйте по плану:

1. Платите аренду до последнего дня договора (п. 1 ст. 614 ГК).
2. Предложите арендодателю письменно дату осмотра и подписания акта возврата.
3. Вывезите своё имущество к последнему дню.
4. Если не успеваете, договоритесь о новом сроке письменно. Без такой договорённости арендодатель вправе требовать аренду за всё время просрочки (ст. 622 ГК).
5. Потребуйте вернуть обеспечительный платёж после возврата помещения.

Если арендатор после окончания договора не платит за последние месяцы, долг взыскивают так же, как любой долг по договору: как это сделать, разобрано в статье „Контрагент не платит по договору". Ситуация, когда арендатор не освобождает помещение, - отдельный спор о выселении.

Главное: отказ арендодателя от бессрочного договора не требует вашего согласия, но и сократить законный срок предупреждения он не может. Проверьте, что договор действительно бессрочный, кто прислал уведомление и когда вы его получили. До последнего дня платите аренду, к этому дню освободите помещение и подпишите акт возврата.

• Съехать без уведомления. Отказ от договора заявляют уведомлением (п. 1 ст. 450.1 ГК). Если вы просто вывезли вещи и перестали платить, арендодатель может считать договор действующим и требовать аренду, а срок предупреждения начнётся, только когда он получит уведомление.
• Отправить уведомление на фактический адрес или только в мессенджер. Надёжный адрес - тот, что в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, плюс адрес из договора (п. 63 постановления Пленума ВС № 25). Сообщение в мессенджере или по почте в споре доказать сложнее, особенно если договор называет другой способ (п. 64, 65 того же постановления).
• Считать срок от даты отправки. Уведомление действует с момента доставки (п. 1 ст. 165.1 ГК). Письмо идёт несколько дней, и столько же дней аренды добавится к сроку.
• Назвать в уведомлении дату раньше законной. Срок от этого не сократится, а спор о дате прекращения станет вероятнее.
• Перестать платить в последние месяцы. Пока срок предупреждения идёт, аренда начисляется (п. 1 ст. 614 ГК), и неоплата превращается в долг, который могут взыскать вместе с процентами или неустойкой.
• Не подписать акт возврата. Без акта трудно доказать, что помещение возвращено вовремя, а за просрочку возврата арендодатель вправе требовать аренду (ст. 622 ГК).
• Применить ст. 610 к срочному договору. Если срок договора не истёк, уведомление по ст. 610 его не прекращает, и арендатор, который съехал по такому уведомлению, рискует получить требование об аренде до конца срока.

Главное: большинство проблем при выходе из бессрочной аренды связаны с уведомлением: его не отправили, отправили не туда или неверно посчитали срок. Отправляйте на адрес из реестра и из договора, считайте от дня доставки и платите аренду до последнего дня. Возврат помещения оформляйте актом.

• Другая сторона в ЕГРЮЛ или ЕГРИП (egrul.nalog.ru): адрес для уведомления (п. 63 постановления Пленума ВС № 25) и не находится ли компания в процессе ликвидации.
• Отслеживание письма на pochta.ru по трек-номеру: дата вручения или дата, когда письмо отправили обратно. От неё вы считаете срок.
• Выписка из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ: кто собственник помещения, если уведомление прислал новый владелец, и есть ли в реестре запись об аренде вашего помещения.
• Дела на kad.arbitr.ru по ИНН другой стороны: нет ли уже спора между вами или дела о её банкротстве.

Самостоятельно справиться реально, если в договоре нет срока, срок предупреждения понятен, долгов нет и стороны спокойно договариваются о дне передачи помещения. Тогда хватит уведомления, отправленного с описью, и акта возврата. Юрист пригодится, если в договоре есть автопродление или формулировка „до исполнения обязательств", условие о плате за отказ или о невозврате депозита, арендодатель прислал уведомление с коротким сроком, помещение продали и непонятно, кто теперь арендодатель, вы сделали в помещении дорогой ремонт или между сторонами уже есть долг.

• Найдите в договоре раздел о сроке: есть ли дата окончания или срок в месяцах и не истёк ли он.
• Проверьте, нет ли в договоре своего срока предупреждения и требований к адресу и способу уведомлений.
• Сверьте адрес другой стороны в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
• Подготовьте уведомление со ссылкой на п. 2 ст. 610 ГК и формулировкой „по истечении трёх месяцев со дня получения".
• Отправьте его ценным письмом с описью на адрес из реестра и из договора или вручите под подпись.
• Запишите дату вручения и посчитайте последний день договора.
• Назначьте на этот день передачу помещения по акту и предупредите другую сторону письменно.
• Соберите платёжки за всё время аренды для акта сверки и возврата обеспечительного платежа.

Может ли арендодатель расторгнуть бессрочный договор аренды без причины?

Может. По п. 2 ст. 610 ГК каждая сторона бессрочного договора вправе отказаться от него „в любое время", и причина в уведомлении не нужна. Условие одно: предупредить арендатора за три месяца, если речь о помещении, или за срок из договора.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор аренды быстрее чем за три месяца?

В одностороннем порядке - только если договор назначил более короткий срок предупреждения (абз. 3 п. 2 ст. 610 ГК). Иначе выйти раньше можно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК): договоритесь с другой стороной о дате и подпишите соглашение о расторжении.

Мы съехали, но уведомление не отправляли. Договор прекратился?

Надёжно считать, что нет: отказ от договора заявляют уведомлением (п. 1 ст. 450.1 ГК), и срок предупреждения начинается только после его доставки. Отправьте уведомление сейчас и попробуйте договориться с арендодателем о дате прекращения и акте возврата, чтобы не платить лишние месяцы.

Сменился собственник помещения. Нужно перезаключать договор?

Нет. Переход права собственности на помещение не меняет и не прекращает договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК), новый собственник становится арендодателем на прежних условиях. Если договор бессрочный, новый собственник, как и прежний, может отказаться от него с предупреждением за три месяца.

Можно ли отправить уведомление по электронной почте?

Пленум ВС это допускает, если иное не установлено законом или договором и можно достоверно установить, от кого письмо и кому оно адресовано (п. 65 постановления Пленума ВС № 25). Но в споре доказать доставку электронного письма сложнее, чем вручение под подпись. Для уведомления, от которого зависят три месяца аренды, используйте бумагу, а электронное письмо отправьте дополнительно.

Нужно ли регистрировать расторжение бессрочного договора в Росреестре?

Как правило, нет. Регистрации подлежит аренда здания или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), а договор аренды помещения на неопределённый срок Пленум ВАС относит к незарегистрированным (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Если запись об аренде вашего помещения всё же есть в ЕГРН, её погашение - отдельная процедура.

• Гражданский кодекс РФ: ст. 130, 165.1, 190, 191, 192, 193, 450, 450.1, 610, 614, 617, 619, 621, 622, 625, 626, 627, 651, 671, 683, 687 - base.garant.ru
• Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 (применение раздела I части первой ГК), п. 63, 64, 65, 67 - base.garant.ru
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (договор аренды), п. 6 - consultant.ru